连任北京楼市2021年Top10的中铁·诺德逸府，深陷楼盘减配疑云。据多位购买该项目房源的业主反映，作为售前宣扬中丰台花乡仅有一家喊出“精装饰交给”的限竞房，诺德逸府此前的质量许诺在项目进入交房倒计时之际惨遭“打脸”。项目“精装仍是全装”的争议，业主与开发商各不相谋未达到共同。

　　连任北京楼市2021年Top10的中铁·诺德逸府，深陷楼盘减配疑云。据多位购买该项目房源的业主反映，作为售前宣扬中丰台花乡仅有一家喊出“精装饰交给”的限竞房，诺德逸府此前的质量许诺在项目进入交房倒计时之际惨遭“打脸”。现在，环绕项目“精装仍是全装”的争议，业主与开发商各不相谋，一直没能达到共同。

　　掏出作业五年的悉数积储，加上家中二老的补助，2021年6月，珊珊在阅历了屡次新房、二手房看房阅历后，总算敲定了自己的上车盘——坐落北京丰台花乡的限竞房中铁·诺德逸府。这套89平方米的小三居，总价586万元、首付四成234万元，每个月还贷2万多元。

　　“买房的时分，案场出售告诉我，诺德逸府是‘花乡三杰’中装饰规范最高的项目。”珊珊口中的 “花乡三杰”，除了诺德逸府外，还包含中铁诺德·春风和院以及京投开展·臻御府。这三个项目同属限竞房，产品住所出售均价不超越67702元/平方米，最高出售单价不得超越71087元/平方米。

　　“出售说，臻御府项目内有回迁楼、小区环境不能确保，并且楼盘建在地铁上盖有噪音影响；春风和院有连廊，装饰规范也比诺德逸府低。与前两者比较，诺德逸府是精装饰的‘府’系高端住所，质量最高！”珊珊表明，精装饰交给、社区规划朴实以及央企背书，是中铁·诺德逸府最感动她的要素。

　　揭露信息显现，诺德逸府项目在北京市住建委网站上的存案名为“花樊雅苑”，住所部分于2020年1月19日获批预售，开发商为北京中铁诺德盛兴置业有限公司，是中铁置业集团旗下的项目公司。项目于2020年1月21日初次开盘，至2021年6月30日，完结住所清盘。

　　依照合同约好，项目应于2022年6月末正式交给。现在，2#、4#、6#住所楼已完结竣工存案。但珊珊及多位业主近期看望项目发现，眼下间隔约好的交给日期还剩不到四个月，项目的外立面从售前许诺的基底石材变成了刷漆；公区电梯厅由全体贴砖变为大白墙；公区管道直接在外；室内装饰中本该贴砖的墙面、地上未铺设瓷砖；楼栋间单元门乃至大小纷歧……一番总结下来，大大小小的质量问题有十余项，有些还存在安全隐患。

　　“比方项目保温板拼接处存在较大空地，影响保温作用；简单形成外层抗裂砂浆空鼓开裂，下雨形成墙体渗水，严峻时形成保温层开裂掉落，有掉落砸伤危险。”

　　“很难幻想，这是出售之初以‘精装饰’交给为卖点的产品住所。” 珊珊表明，比较产品房预售流程中宣扬“全装饰”交房的臻御府以及春风合院，诺德逸府是其时花乡区域内仅有一家喊出“精装饰交给”的限竞房。

　　“上一年6月20日，部分业主前往诺德逸府售楼处供认装饰规范，但在现场开发商没能给出关于装饰规范的详细清单。尔后，业主屡次要求开发商给出一个说法：能否按售前的精装饰宣扬进行交给。”关于业主们提出的质疑，珊珊表明，开发商后来向咱们给出的回复却是“项目从未宣扬精装饰，实为全装饰”。

　　为了进一步求证项目的装饰规范，业主们后来又将协场所从诺德逸府售楼处，搬运到了中铁置业北京公司总部。依据业主方面供给的2021年8月26日的录音材料，其时担任招待并答复业主的中铁置业北京公司相关担任人重申，诺德逸府项目非精装饰、而是全装饰：“咱们宣扬都是全装饰，或许出售进程中有口误。”针对业主代表提出的公区大白墙等问题整改，该担任人则回复称：“咱这是买室内仍是买公区？”

　　但多位业称，在诺德逸府项目的出售进程中，开发商和中介都要点杰出“精装房”交给，且带业主观赏样板房的时分还会着重强调“除了软装，所见即所得”。并且，多位业主拿出了开发商其时用于宣扬的楼书、线上线下宣扬海报、大众号文章等图文及视频材料。

　　在这些资猜中，诺德逸府的宣扬海报及广告牌上标示着“精装”“精妆”等字样；不止一位案场出售对带看业主宣扬“精装交房”，乃至诺德逸府项目的副总经理在线上推介项目时，也表明诺德逸府是“品牌精装、可拎包入住”。业主们以为，这足以证明诺德逸府存在装饰规范与出售宣扬不符、项目货不对版的问题。

　　“是缺钱吗？该项目6.7万元-7.1万元的单价，与周围次新房的单价比较几乎是共同的，并没有呈现大幅扣头，且该项目没有其他配建，理论上项目开发本钱与惯例产品房无本质距离，开发商减配真实不应。”业主表达了这样的质疑。

　　业界普遍以为，项目地块溢价率越高，开发商赢利空间越小。据悉，拿地于2018年11月末的诺德逸府，土地出让金为58.4亿元，溢价率26.29%；第三方测算，楼面价约4.5万元/平方米。由于不含方针性住所及商业配建，诺德逸府项目在“花乡三杰”中地块溢价率最高；比较而言，臻御府项目在出让时要求配建一栋回迁房，且须配建近4.7万方米的商服用地，在三个项目中地块溢价率最低。详细来看 “花乡三杰” 拿地时的溢价率：诺德逸府(26.29%)＞春风和院(25.36%)＞臻御府(13.52%)。

　　即便只供认“全装饰”，面临业主要求整改的激烈诉求，诺德逸府开发商在3月3日仍是发出了一封《致诺德逸府业主的揭露信》，表明将经过对公区铺贴瓷砖、加石膏线条、电梯门套举高、消防箱包封等办法，对部分楼栋进行晋级改造。但该晋级办法与业主了解的“精装饰”仍有距离，相当多的业主未与开发商签定《公区晋级改造协议》。

　　“全装饰指的是装饰规模。依照原建设部2002年出台的产品住所装饰一次到位施行细则中明确提出‘全装饰’的概念：指房子交钥匙前，一切功用空间的固定面悉数铺装或粉刷结束，厨房与卫生间的根本设备悉数装置完结。这种装饰要求也可以说是归于精装饰中的最低要求；而精装饰往往指的是装饰的规范以及层次，精装饰的本钱是要远远高于全装饰的。” 北京市京师律师事务所高档合伙人刘松涛律师直言，精装饰的概念内在是大于全装饰的；全装饰纷歧定是精装饰，但精装饰一定是全装饰。

　　北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师指出，全装饰房是方针强制施行，精装饰房则是敞开商自发施行的，现在房地产范畴关于精装饰及精装规范并无明确规定。“实际中，这类维权胶葛比较常见，主要看合同关于装饰怎么约好，以及宣扬内容是否构成要约。”

　　依据《最高人民法院关于审理产品房买卖合同胶葛案件运用法令若干问题的解说》第三条，产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，构成要约。该阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。

　　“因而，若装饰规范的广告宣扬在契合该条规守时，或许被视为合同约好的装饰规范内容，开发商交给不符时，要承当违约职责。” 郭韧说道。

　　在此之外，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也提示称，实际中，就“房产精装与全装争议”这类房产胶葛进行职责认守时，会归纳衡量开发商售前的宣扬许诺对房子价格和合同缔结是否确认有严重影响。“由于民事诉讼的中心依据是产品房买卖合同，实际中假如相关购房合同被设置了许多的“霸王条款”，开发商对许多危险在合同或弥补条款、弥补协议中进行了躲避，那么经过民事诉讼追查开发商职责的购房者，往往也会比较被迫。”