北京章哥，房地产从业20年，知晓业界门路，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经历帮咱们答疑解惑。

　　我和老婆都是北京石景山土著，老家儿是现在的丰台长辛店的，最早归于一个区，所以在两头各有一套老房，加起来价值600万左右吧。咱们自己的房子在丰台三环新城，现在是想把两边爸爸妈妈都换到邻近便于照料。请问您觉得三环新城的保值吗？

　　1、长辛店和石景山归于一个区，这得是60时代或50时代的事儿了吧，房子也是那时分的？够老的，比我岁数大多了。这么老的房子有没有旧址重建的或许啊？假如有的话能够等等，约等于拆迁，算意外利好，没有的话那就换吧。房子是用来住的，就算不考虑保值也应该换。

　　2、三环新城保值挺好的，除了受铁道影响大的和房子带硬伤的，根本都至少不落后北京大盘，更宜居的还略超大盘了。

　　小区自身不算多强，经济适用房，当年北京旧城改造的试点。但地段儿挺好，所以在北京经适房中算保值很好的，今后也至少不落后。所以该换就换吧，不必纠结这些。

　　借题发挥多聊两句三环新城吧。这儿和万年花城是同一个项目，仅仅商品房和保证房的差异罢了。开发商是懋源地产，在此之前都没人传闻过，但从这项目之后就成了京城地产新贵。

　　这项目有点儿奥秘，万年花城从姓名就让人发生联想，是不是和大领导有些联系？但这很快就驳斥谣言了，没有一点的联系。

　　开发商也有点儿奥秘，这姓名就让人简单读错，许多人就跟“婺源”给弄混了。但其实这是“懋”，来源于“华懋”，也便是“源于华懋”的意思。

　　北京有个“城乡华懋”，公主坟环岛那个，这便是北京城乡集团和香港华懋集团合作开发的。所以懋源的两位老板就一个出自城乡，一个出自华懋。当然传闻背面的那个才是实在的大老板，发家于河南，在当地有着适当巨大的能量，但自从某位省级高管落马后就低沉多了，有些淡出江湖的意思。

　　三环新城和万年花城这块地立项的十分早，90时代中期就在寻觅开发商。但谁算过之后都觉得不挣钱，所以才轮到了懋源的头上。咱也不知道其时的几位老板是怎么想的，或许是有香港的开发经历吧，知道跟着经济发展，土地价值必定有暴升的时分，所以才拿下了这在其时看上去不挣钱的地段儿。

　　横竖人家是赌赢了，经适房尽管必定没赚什么钱，但万年花城是从4000卖到了4万，中心这些除了缴税就都是赢利了。所今后来懋源才富丽回身成了豪宅定制专家，开发了红玺台等一系列的标志性豪宅。

　　三环新城给我形象深的不是房子，而是买房子的那些悲欢故事。当年的房价渐渐的开端上涨，那三环新城就成了热捧的项目，各种排队摇号和内情骚操作层出不穷，演出了一幕幕的人世戏曲。

　　最让我慨叹的一幕发生在一场大雨之后，我路过三环新城，看到泥地里竟然有帐子在据守，都是排队买房的。但突然间售楼处宣告说“排队改摇号了”，那之前这些人受的罪就白费了，不得不重新开端抢房。

　　我亲眼见到一对小夫妻在泥地里抱头痛哭，一边哭一边陈说自己买房的艰苦，痛斥开发商的无良，旁人无不侧目。但这又有什么用呢？人们只能是报以怜惜罢了，但没人会实在关怀和帮他们的。

　　后来传闻当天不止这一家溃散的，还有个大学教师，也是排了n多天的队，仅仅想买套斗室罢了。期望幻灭的时分同样是痛哭，把记者都感动的陪着哭。

　　这便是当年买房人的实在状况，别说当年的房价廉价，再廉价对其时的普普通通的家庭来说也是巨款，更是付出了比今日还要大的精力。只能说大众们何时买房都不简单吧，一幕幕的故事永远在轮回……

　　我的状况是：通州物资学院三居自住（价值500+），海淀西直门钻河第宅开间（200+，租8000），向阳公园国美商街商铺（200+，租9000）。燕郊天洋城两居（200，租金太低空置），大兴狼垡小产权两居（150，亲属住）。

　　河北老家小城三套三居（爸爸妈妈住一套，自己和孩子的空置），唐山买的恒大悦府，烂尾被套。现在感觉除天赐良园这套之外，还有老家的留一套，其他的好像都是鸡肋，是否应该逐渐整理？请问过程和周期，尽量完成出资收益最大化。

　　1、逐渐整理，最初干嘛买这么多啊？这整理起来可是个大工程，消耗不少的时刻精力。我觉得也甭纠结什么过程和周期了吧，大概率全都欠好卖，干脆一同挂牌，能卖出哪个就尽量吧。

　　2、不过北京的这公寓和商铺也要卖掉吗？尽管增值慢，但租金收益是挺高的，不次于银行利息，假如卖掉的话还能找到这种安稳收益的出资品吗？横竖北京的普宅租金是做不到的，至少要下降一半份额。也便是现在能租1.7万，换成普宅后也就8/9000，或许是7/8000。

　　3、怎么完成收益最大化？那假如是从房子视点说，尽量买在市区配套完全地段儿的房龄新质量高的改善类住宅，总价800万以上2000以下的。这种房至少是抗跌，赶上行情还领涨。这详细的就不解说了，先看这些房子的处理状况吧。恒大的真欠好办，先申述吧，等成果。其他的卖着试试再说。

　　请问燕郊的房子现在卖掉适宜吗？有京户，面对孩子上学需求换到北京，燕郊的价值200万出面，还余50万借款。房子坚持的很好，主要是房租十分低也就一向没租借，租金都抵不上毁装饰的。

　　别的手中有存款100左右，想买个差不多的学区，房子能自住就行。借款月供能够支撑3万左右，家庭月收入在5万以上。

　　1、没什么适宜不适宜的，为了孩子上学也不得不换啊。否则以现有资金是欠好买到北京房子的，再做高借款也欠好办。

　　2、200万出面减去50，能套现160万？加手中的就算是260，借款也做不到太高，减去税费顶多能买600来万的房子吧，月供到不了3万，两万都用不了。所以假如是能有安稳的收入，那想办法再筹措一些首付吧，这样能抬高些杠杆。但这条件是收入安稳，别冒危险。

　　3、学区房想买哪个区的啊？东西海仍是向阳的？住在燕郊是在向阳作业吗？那就看向阳的呗，学区溢价相对低，对口入学的概率也高。600多全能买到两居了，几所头部校都能买到，只不过都是老房罢了。

　　4、总归这仍是先做个预算吧，然后是选行政区，再之后是看学区，最终是小区和房源。

　　家人和孩子在府右街邻近上学上班，想在东城买一套间隔府右街尽量近的两居自住，预算900左右，假如想买楼龄在20年以内的商品房或许质量好的公房，房产能保值，可否引荐两到三个小区嘞。

　　1、这要求偏高了，邻近别说两三个小区了，估量一个都没有。府右街千万以内的两居室，房龄20年以内，这两条就扫除99%了，也就甭聊什么商品房和质量好的公房了。这要求估量也就新街口有房，回迁房小两居，看看就知道状况了，留意归纳地价款。

　　3、别的说一句，本年是北京有史以来的入学最高峰，下一年也算，后年的趋势会开端反转。这都是揭露的数据，上网搜一下就行。而从出资保值来讲，一般都是最早进入的赚大钱，接盘的越晚赢利越低危险越大，明知趋势还要求比较高的，那就得看运气了。

　　当然东西城学区房里也不是没有支撑强的小区，但都比较贵，千万以上才算起步价，再多个几百万才干下降些溢价。究竟家长们大多重视千万以下的房子，溢价率降不下来，而总价高的才相对炒作少些。

　　我最近一向在考虑买学区房的问题，想向您咨询一下。我的状况是：25年孩子上小学，预算700以内，考虑东城学区房。现在的一个主意是买东崇前，主要看文汇小学的直升，可是又忧虑会被调剂，不知道现在买，25年上文汇的概率大不大。

　　别的，假如不考虑直升的话，预备买龙体，但传闻本年龙体派到天永的特别多，不知道该怎么是好。心里仍是更倾向于买直升校，期望能一步到位，可是忧虑上不了文汇被调剂到坑校，所以比较纠结，想听听您的主张。

　　1、理论上讲2025年对口入学的概率比较大，究竟入学人数清楚明了地下降，少于毕业班的人数。那教师增多就会导致学位相对宽松，所以犯不上再过火的调剂了。这不光是某个校园的，而是全体状况，各学区在理论上都会减轻压力。

　　3、龙体本年是调剂的许多，但不或许比年如此。风水轮流转，不管家长仍是教委都不能跟一个学区较劲啊。龙体和东崇前的中学都挺好，谈不上坑校，惯例是首选龙体然后是东崇前。

　　随意买房都能发财的时代过去了，只要选对房、避开坑，才干享受到财物增值盈利！